32015Bře

Shopping, nebo shocking centra?

První březnové číslo týdeníku Respekt přineslo zajímavý obsáhlý článek SOS shopping o tom, jak a proč vznikala obchodní centra v ČR. Zabývá se i OC Plaza Liberec a přibližuje aktivity a názory Zuzany Kocumové a Karolíny Hrbkové ze Změny. Celý článek zde citujeme:

SOS shopping

Tohle tu už dvacet let nebylo. V roce 2015 se v České republice zřejmě nezačne stavět žádné nové nákupní centrum. Dnes jich funguje více než stovka, většina větších měst jich má hned několik. V některých jsou ovšem prázdné výlohy a ve vzduchu otázky. Kam zmizeli zákazníci? A co se stane se vším tím betonem a sklem, až z nich odejdou i obchodníci?

Na plátně je vidět cosi velkého černého. Je to kus látky, vlní se a hází sebou, vytváří rozličné draperie, a kdo by nebyl obeznámen s tím, že jde o dílo slibného konceptuálního umělce Tomáše Moravce, asi by nevěděl. Jenže tady všichni vědí, protože jsme na vernisáži v galerii současného umění Die Aktualität des Schönen. Je to zavedená zastávka pro milovníky umění, poučeně postávají, pijí víno z kelímku, obrázek z galerie nic nenarušuje. Dokud stojíte uvnitř.

Zvenku to ale celé vypadá jinak. Jsme totiž v Liberci, městě nákupních center. A v jednom z nich zvaném Plaza Liberec se, překvapivě, nachází i tahle galerie. Celkově je Liberec s celkem čtrnácti sty metry čtverečními nákupních ploch na tisíc obyvatel českým rekordmanem, je to třikrát víc, než je evropský průměr. Řada obchodů je tudíž prázdná a velký podíl neobsazených jednotek má právě Plaza Liberec. To vše je dobré vědět, než vyjdete ze setmělého výstavního prostoru pro další víno.

Jeden krok z galerie je totiž krok do jiného vesmíru. Kelímky s občerstvením stojí na chodbě z nablýskaného mramoru a všude kolem jsou prázdné výlohy přelepené plakáty. Kurátor Jan Stolín dostal jeden z obchodů k dispozici za jedno euro za rok a umění je tu hlavně proto, aby tu nebylo tak prázdno. Stejně jako dinosauři v Dinoparku a kostičky v muzeu lega. Všichni mají za úkol dělat, že je vše v pořádku.

Není – mělo se tu prodávat zboží a utrácet peníze. Jenže asi třetina obchodů je stále prázdná a zisky, které měly putovat do izraelské společnosti Plaza Centers a používat se dál na financování výstavby obchodních center v Polsku, Rumunsku, Srbsku či Indii, jsou mnohem menší, než bylo v plánu.

Není to jediné české obchodní centrum s přelepenými výlohami. „Až zhruba do roku 2005 platilo, že co shopping centrum, to úspěch. Pak se ale tenhle stroj zadrhnul. Následná krize situaci dál zhoršila,“ říká Lenka Vodrážková z agentury DTZ, která zpracovává analýzy maloobchodu a také několik center spravuje. Protože nákupní centrum znamenalo jistotu, investoři s lehkostí stavěli a banky snadno dávaly úvěry ujištěné množstvím ploch, jež se přece snadno pronajmou; často měli investoři už i hotové smlouvy s budoucími nájemníky. Nikdo nepočítal s tím, že zákazníci nemusí přijít a nájemci nebudou chtít platit.

Česká města vítala investory s otevřenou náručí a ochotně jim prodala lukrativní pozemky a poskytla, cokoli si přáli. Přinášeli přece svobodu zvanou shopping. Při otevření prvního tuzemského Obchodního centra Černý Most v roce 1996 se tehdejší pražský primátor Jan Koukal neváhal posadit za pokladnu a i jinde měli investoři zelenou, mnohdy přes protesty občanů. Zda za tím byla naivita, nebo spíše provize pro politiky a úředníky, to tehdy nikdo neřešil a dnes není snadné po tom pátrat: například v Liberci prošly magistrátní dokumenty z té doby zrovna nedávno skartovačkou. Doba ovšem pokročila, změnila se ekonomika i chování zákazníků. A zbyly velké budovy, často v centrech měst, které nefungují.

Horská dráha

Je podzim roku 2006 a v Liberci vrcholí protesty proti Plaze. Proti jsou památkáři i občané, po Liberci koluje petice proti výstavbě, kterou podepsalo skoro pět tisíc lidí. S archy chodila po městě také oblíbená liberecká zastupitelka Zuzana Kocumová z Unie pro sport a zdraví. Bývalá závodnice v běhu na lyžích a populární politička se stala tváří protestů. O rok později dostala do kanceláře kytici bílých lilií s osobním dopisem, z něhož jí zatrnulo: „Dear Ms. Kocumová, právě jsme obdrželi stavební povolení.“ Podepsána byla společnost Plaza Centers.

Liberec a Olomouc jsou rekordmany v množství nákupních ploch. Mezi městy do 50 tisíc obyvatel vedou Teplice.

Izraelská firma, která libereckou Plazu postavila, šla prostě za svým. Řídil ji tehdy většinový akcionář Mordechaj Zisser, ve východní Evropě otevírala několik center ročně a úspěch se zdál nezvratný. Měla dále plány stavět v Indii, propojená byla na další firmy, jež obchodovaly s nemovitostmi a hotely, vyráběly a prodávaly lékařské přístroje a módu a celá ta soustava byla jako „horská dráha rozjetá na čtyři sta kilometrů v hodině“, jak to Zisser vyjádřil pro izraelské noviny Globes.

Jenže přišly nečekané komplikace. V Liberci se nedaleko začal stavět další obchodní dům Fórum, ekonomická krize srazila chuť nakupovat, a když se Plaza tři měsíce po Fóru v březnu 2009 konečně otevřela, nešlo si nevšimnout, že je poloprázdná. Světová ekonomika drhla na všech frontách a impérium Mordechaje Zissera se dostalo do problémů; jeho dluh izraelské bance Hapoalim ve výši 520 milionů dolarů se v roce 2013 stal největší dluženou částkou v historii Izraele.

Mordechaj Zisser přišel o akcie a musel se vystěhovat z vily s třicetimetrovým bazénem, z byznysu se stáhl, ale jinak si zřejmě dál užívá majetku, který nashromáždil. Svůj pád má za sebou také primátor Jiří Kittner z ODS, jenž Plazu v Liberci prosazoval. V době jejího otevírání měl právě dost starostí s mistrovstvím světa v klasickém lyžování, které skončilo dluhy, obviněním z korupce a definitivně ho připravilo o moc.

Dvě kariéry skončily, ale Plaza Liberec stojí dál. Přesně mezi radnicí a zámkem se tyčí ohromná poloprázdná budova skoro za miliardu korun jako upomínka na jednu jízdu na horské dráze. Příběhy dalších neúspěšných center jsou vlastně podobné. Všechna začínají velkými plány a jen některá končí velkým úspěchem. Přičemž jak přesně je které centrum silné, nevědí ani lidé z oboru; předstírat úspěch je totiž hlavní rada při neúspěchu.

„Za současné situace na trhu nemají problém pouze velká a zavedená, tzv. prime centra,“ říká Lenka Vodrážková z agentury DTZ. Míní se tím obchodní centra s návštěvností, jež se počítá v desetitisících za den. Z pražských třeba Chodov, Černý Most, Nový Smíchov, z těch mimo Prahu například Vaňkovka nebo Olympia v Brně či Avion v Ostravě. Obchodníci tu za měsíc zaplatí na nájmu klidně víc než sto tisíc korun a pořád se jim to vyplatí, kolem chodí davy, popíjejí bubble tea a utrácejí.

Naopak málo návštěvníků a prázdné obchody mají hlavně menší centra v oblastech s menší kupní silou a vysokou „nasyceností trhu“, tedy velkým množstvím obchodních ploch.

Nejnasycenější je Liberec, těsně následovaný Olomoucí; tam je třináct set metrů čtverečních obchodní plochy na tisíc obyvatel. Dále Teplice, Ostrava, Plzeň, brzy se „nasytí“ Hradec Králové, kde se začal stavět nový obchodní dům Aupark.

Praha je bohatší a nasycená zatím méně, přesto i tady jsou centra s prázdnými výlohami: Eden, Šestka, Galerie Butovice, Park Hostivař, Novodvorská Plaza, Galerie Fénix a další. Proč zrovna tato? „Logika v tom úplně není,“ míní Tomáš Soukup z agentury JLL. Ne všechny záměry jsou dobré, a dokonce i dobré záměry mohou dopadnout špatně – od nápadu vybudovat centrum do doby, než se skutečně otevírá, uplyne většinou tak osm let a za tu dobu se může stát mnohé. S kupní silou, konkurencí i globální ekonomikou, zvláště jsou-li to roky ekonomické krize.

Jiný model

Experti se shodují, že zhruba deset procent neobsazených obchodů v komplexu signalizuje neúspěch. A protože neúspěch plodí zase neúspěch, dělají majitelé center, co mohou, aby si nikdo ničeho nevšiml. Zejména se snaží přitáhnout aspoň nějaké atraktivní obchodníky, což není snadné. „Na trhu je potenciálních nájemců málo,“ říká Lenka Vodrážková z DTZ. A všichni chtějí být v centrech, která vydělávají. Jenže potřebují je i ta ostatní. A tak především firmy označované jako magnety získávají prostory za zanedbatelné nájmy – majitelé doufají, že je spasí. Mezi přitažlivé firmy patří hlavně módní řetězce: H&M a C&A jsou králové každého shopping mallu, dobře se uchytí také třeba Orsay nebo Reserved. Každý chce zároveň velkou drogerii jako DM či Teta. „V minulosti byly velkými taháky také sportovní obchody jako Sportisimo nebo Intersport a elektro, to ale už tolik neplatí,“ vysvětluje Lenka Vodrážková. Jde o to, že jejich zákazníci se do velké míry přesunuli na internet a i velké obchody typu Datart hodně prodávají po webu, v kamenném obchodě mají spíš jen ukázky zboží. On-line nakupování je každopádně silný – a neviditelný – nepřítel nákupních center.

Na nákupy mají vliv i další nečekané věci, třeba teplé zimy, kvůli nimž ztrácejí sportovní obchody a mají tendenci spíše k zeštíhlování. Rovněž potravinářské obchody už nestojí o tak velké plochy a zařizují v nákupních centrech spíš menší samoobsluhy; zeštíhlily je hlavně o „nepotravinářské“ zboží, jehož prodej se tolik nevyplácí. Toto vše vysvětluje, proč jsou některá nákupní centra poloprázdná.

Jedním z léků na propad je „remodeling“, tedy změna konceptu spojená s nadějí, že teď už to půjde. Do prázdných prostorů zvou majitelé komplexů fitness centra, sauny či například lékaře; firma Moje ambulance nabízí služby právě v těch obchodních centrech, která mají problémy s obsazeností. Anebo dětské zábavy, což mohou být dinosauři jako v Liberci nebo třeba veselé postavičky hafíků na stěnách, jež v rámci dětského koutku Hafíkov přiběhly na pomoc Galerii Butovice.

V zásadě ovšem platí, že tam, kde je místo obchodů náhradní program, mají problém. Za metr plochy totiž například fitness centrum zaplatí zhruba čtvrtinu komerčního nájmu, někdy i méně. V případě umělecké galerie je to ono směšné euro za rok, v případě dětských konceptů to nebude o moc víc; i když přesná čísla, která v téhle zákopové válce slouží jako munice, jsou tajná. Jisté však je, že v ekonomických rozvahách majitelů se pak začnou objevovat díry. A jsou tu zase ty prázdné výlohy a odér neúspěchu. Ten odrazuje zákazníky a nájemce, trápí majitele, ale line se také ven. A to je další stránka věci. Prázdná plocha v obchodních domech není jen problém investorů a obchodníků, ale kazí i své okolí.

Osvícenost sama

Na konci 19. století v textilkách v Liberci a okolí vrčely stavy, město z textilního průmyslu bohatlo a kypělo sebevědomím. Místní podnikatelé a instituce se v té době složili na novou radnici s věží podle vzoru vídeňské, protože Liberec se srovnání s hlavním městem mocnářství nijak nebál. Obchody na náměstí pod radnicí a v přilehlých ulicích byly stejně výstavné jako na Mariahilfer Strasse. Je to ostatně popsáno i na výstavních panelech s výkladem o dějinách textilní výroby v přízemí liberecké Plazy; neboť i výstava může být marketingové lákadlo.. Občas se u panelů skutečně někdo zastaví a nákupní centrum mu na chvíli poslouží jako muzeum.

Desetina prázdných obchodů rovná se problém.

Od výstavních panelů v Plaze stačí ujít jen pár kroků, jeden východ vede z obchodního domu přímo na hrdé náměstí s radnicí. Na několika obchodech je cedule „k pronájmu“. Totéž v přilehlých ulicích Pražská a Moskevská, sebevědomí odtud zmizelo spolu s prestižními obchody; mobilní operátoři, banky, drogerie, luxusnější butiky se přestěhovali do nákupních center. Ta totiž, aby přežila, musí srážet ceny a vysávat život z ulic. Umějí nalákat obchodníky, kteří si to mohou dovolit, do svých útrob. Městu pak zbude k řešení, co s krámy v ulicích, kde je buď prázdno, nebo podřadný byznys jako herny a večerky.

Své o tom vědí například v Plzni, kde se z parádních nákupních ulic okolo náměstí Republiky „lepší“ obchody také přesunuly do nákupních center. Dále v Teplicích, což je město s nejvyšší nasyceností v kategorii do padesáti tisíc obyvatel – na hlavním náměstí tu otevírala krátce po sobě dvě centra; žádné není plné. Hůř je na tom Fontána Teplice místního podnikatele Jaroslava Třešňáka, který v oblasti nákupních center neměl zkušenosti. Má prázdné obchody a bere za vděk i nájemci, jako je kasino či erotický obchod. Jediný způsob pro centra, jak přežít, je přitáhnout co nejvíc lidí a obchodníků z kamenných krámů na pěší zóně. To se jim daří: z Krupské ulice zmizely banky, mobilní operátoři, Baťa i Čedok.

V Teplicích nemají žádné regulace maloobchodu a starosta Jaroslav Kubera z ODS řekl při otevření teplické Galerie: „Nákupní centra přitáhnou do města lidi.“ Rétorika libereckých primátorů z ODS byla podobná, právě živelný rozvoj a svoboda pro investory měly přinést městu rozkvět. Po občanských demokratech získala post náměstka pro územní rozvoj Unie pro sport a zdraví a Jiří Rutkovský před rokem v rozhovoru pro Respekt prohlásil, že „investoři jsou osvícení“. Své investice si podle něj ohlídají, konkurence zvýší nabídku a jako bývalý obchodník s cyklopotřebami oceňoval, že ceny obchodních ploch šly dolů. Tak to bylo donedávna víceméně všude: omezování investorů se bralo skoro jako omezování svobody a města své zájmy nijak nehájila.

Pomalu se to mění; dnešní náměstkyně pro územní rozvoj Liberce Karolína Hrbková (Změna pro Liberec) už mluví o tom, že město chce podporovat lokální obchodníky v ulicích.

O regulaci obchodu vědí své například v německém souměstí Villingen-Schwenningen. Prázdné nákupní centrum tu totiž mají už deset let. A zdejší politici mluví již dlouho docela jasně. „Je třeba regulací a pravidel, jinak má město problém,“ říká místostarosta Rupert Kubon. Villingen-Schwenningen je město nedaleko Stuttgartu, mají tu nízkou nezaměstnanost kolem tří procent a obyvatelstvo koupěschopné nad německým průměrem. Přesto tu obchodní centrum zkrachovalo a stojí tu prázdné jako připomínka, že nájemci se mohou sbalit a zmizet a investoři mohou zkrachovat, klidně i se skandálem. A že problémy pak zbudou městu.

Rialto volá o pomoc

Palmy ve velkých květináčích mají proschlé spodní listy. Jinak se jim ale vede dobře. Je tu vytopeno a občas je asi i někdo opráší. I v mrtvém nákupním centru je pořád potřeba udržovat zdání, že je všechno v pořádku. Aby se mohlo ještě někdy vzkřísit. Také žulová podlaha se leskne, stačilo by zapnout eskalátory a za skleněnými výlohami by se dalo prodávat. Ale neprodává se. Obchodní centrum Rössle má zavřeno už víc než tři tisíce dnů. Své o tom ví Sabine Strecková, novinářka z místních novin, která se sem zase jednou po několika měsících přišla podívat a sepíše o tristní situaci další článek. „Kolik jich už bylo? Hodně,“ podotýká vcelku bez emocí; jako ostatní obyvatelé, i ona si už na mrtvý moloch nějak zvykla.

Paní Strecková ho sleduje od prvního kopnutí do země z redakce listu Schwarzwälder Bote, jež sídlí přímo naproti. Za pětadvacet let v redakci už viděla leccos. Jak tu byly trosky po vyhořelém obchodním domě ze šedesátých let. Jak se nic nedělo. Jak se objevil investor a chtěl stavět obchodní centrum za městem. Jak mu to na radnici povolili, pod podmínkou, že něco udělá i s mrtvou parcelou v centru; o téhle dohodě říká, že byla „divná“, a tón prozrazuje, že ani v Německu nejsou zcela přesvědčeni o neúplatnosti svých politiků.

Byla také u toho, jak se Rössle v roce 2000 otevíralo. Řečnil tu předseda zemské vlády a davy dovnitř proudily přes jakýsi most. „Říkal, že to bude nové Rialto,“ vzpomíná Sabine Strecková s ironií, protože betonový nadchod nad silnicí ničím nepřipomíná slavný nazdobený benátský most. A je tu ještě jeden rozdíl, zatímco přes skutečné Rialto se hrnou lidé, tady se záhy hrnout přestali. Uplynuly čtyři roky a už pod ním odjížděly naložené kamiony směrem pryč. To odtud mizel poslední velký nájemce, firma s elektronikou MakroMarkt; jednou večer sbalili zboží, informovali zaměstnance, že končí, odjeli a nevrátili se. „Pak už tam nechodil nikdo,“ líčí Sabine Strecková. Na vchodu se brzy zavřely mříže a stažené jsou dodnes.

Investor, investiční fond LBB12 z Berlína, zrovna kolaboval. Přes svou banku ho vlastnila spolková země Berlín a kdo bude ztráty platit, se projednávalo i v parlamentu; na to řešit průšvih v Rössle neměl nikdo čas. Trvalo devět let, než se povedlo zavřený obchodní dům prodat firmě Firmengruppe Krause z Bayreuthu, která nákupní centra staví už třicet let; našli a přesvědčili ji úředníci města. Město si kladlo podmínky: budova se musí zprůchodnit, aby ono nešťastné pseudorialto přestalo být jediným vchodem. V přízemí je třeba udělat výlohy a okna. A co nejdříve sehnat nájemce, aby se město mohlo nadechnout a centrum vydělávat. Kaufland už prý téměř souhlasil. „Chceme tomu věřit,“ říká k tomu Sabine Strecková a zní to skepticky.

Investoři odešli vydělávat na něčem jiném, nákupní centra zůstávají.

Schwenningen má kromě zavřeného obchodního domu omšelou pěší zónu z osmdesátých let, dvě další nákupní a zábavní centra také zčásti neobsazená, spoustu prázdných obchodů a celkově to tu nepůsobí moc vesele. Druhá část souměstí je jiná, Villingen je město se starou hodinářskou tradicí a historickým centrem. V domech s nazdobenými fasádami se pořád ještě drží obchody, lidé sem chodí pro knížky, květiny i pro oblečení. Místostarosta Rupert Kubon sedí v historické radnici a jeho řeč zní mnohem optimističtěji.

„Děláme všechno pro to, abychom zachovali život v centru Villingenu i Schwenningenu. To je naše priorita,“ vysvětluje místostarosta. Po problémech s Rössle si město nechalo zpracovat analýzu, kde je na dvou stech stránkách popsáno, jak zdejší obyvatelé nakupují. Dokument vyčísluje, kolik bot, kempingových potřeb nebo nábytku jsou schopni koupit. A také že už není potřeba stavět žádné další obchodní plochy, protože to všechno se dá prodat v těch stávajících.

Proto radnice vyhlásila stop výstavbě obchodů na zelené louce. „Jediné prodejny, které akceptujeme za městem, jsou nábytek a hobby markety. To jsou velké objemy zboží, jež se do centra prostě nevejdou. Vše ostatní patří sem,“ popisuje Rupert Kubon. Na svobodu investorů nevěří: „Druhý takový problém už řešit nechceme,“ říká.

Nový pohled

V Česku zatím žádná úplná nákupní mrtvola není. K neschopnosti splácet úvěr to dovedla zatím tři centra: olomoucká Olympia, která šla do nucené dražby, Galerie Nové Butovice, již majitel, australská společnost Babcock & Brown, odevzdala bance, a Obchodní centrum Stodůlky, které bylo mrtvé a zavřené několik měsíců. Dnes tam nový majitel zřídil obchod s nábytkem, i ostatní dál žijí.

Je tu ovšem dost polomrtvých center, která bude potřeba průběžně oživovat. Teď se například chystá zavřít OC Všebořice v Ústí nad Labem. Nákupní galerie je prázdná více než z poloviny, hlavní nájemce Tesco odchází k 5. dubnu. Správcovská společnost CBRE informace neposkytuje, ale je dost pravděpodobné, že až z polí v okolí zavane jarní vítr, bude na okraji Ústí nad Labem zavřená nákupní krabice a není jisté, kdo se ujme jejího oživování.

Někdy se ovšem vyléčí i beznadějné případy. Nedaleko liberecké Plazy stojí Delta, nejstarší liberecké nákupní centrum z roku 2006. A také nejpustší, obsazených tu bylo jen několik obchodů, vzdala to i Billa, prázdné výlohy už se nikdo ani nenamáhal maskovat a vypadalo to ztraceně. Až liberecký pekař a cukrář Jiří Bláha, majitel deseti obchodů v Liberci a okolí, uviděl místo ošklivé stavby v centru něco jiného. Deltu koupil a má s ní plány.

Jeden z nich už uskutečnil, v přízemí je jeho další pekařství a cukrárna, lidé se tu krmí domácí zmrzlinou a pijí latté. A Jiří Bláha u stolku ukazuje: „Mlékárna. Sýry. Smoothies. Jídelna pro dva tisíce strávníků. V horním patře lékařské ambulance. Bude to dům jídla a zdraví,“ líčí. Plány už má s sebou, je na nich budova porostlá popínavými rostlinami a uvnitř hemžení strávníků. „Už teď sem přijde o tři tisíce lidí víc než dřív,“ dodává. Jeho pekařství má tržby a ještě ušetří za nájem v protějším OC Fórum. Delta čelila spoustě kritiky za to, jak se na své místo nehodí. „Je na dobrém místě a projde tudy hodně lidí. Když budeme budovat svůj koncept s dlouhodobou perspektivou a nebudeme chtít jen rychlý zisk, věřím, že to vyjde,“ říká Bláha o svém novém domě.

Je možné, že si k Deltě lidé cestu najdou. Obecně se nákupní centra mnoha lidem zamlouvají a prožili v nich nejednu hezkou chvíli. V zimě je v nich teplo, za deště sucho a pořád je na co se dívat a zkoušet šaty nebo mobilní telefony. Život dnešních teenagerů by byl bez nákupních center jiný – už teď stačila zformovat jejich nákupní zvyklosti do budoucna.

Investoři mohou odejít a vydělávat jinde na něčem jiném. Nákupní centra ale stojí a budou stát a bude potřeba je nějak využít. Na nakupování nebo na cokoli jiného.

Jan Stolín z galerie Die Aktualität des Schönen v liberecké Plaze má například jeden plán. Nejlepší by podle něj bylo celý obchoďák zrušit, nechat jen holý beton a vzduchotechniku a udělat z něj galerii současného umění. „Bylo by to něco jako nové Centre Pompidou,“ představuje si budoucnost kurátor. Tahle vyhlídka má k realitě daleko. Její čas – a čas dalších plánů – přijde až ve chvíli, kdy bude jisté, že tolik nákupních center se vůbec nemuselo stavět.


Co navrhovala Změna v oblasti obchodních center, podpory podnikání a územního plánu si můžete přečíst v Plánu pro Liberec v kapitolách 1d, 3a, 11a ZDE.

ČTĚTE TAKÉ:

Rozhovor s Karolínou Hrbkovou

Žádný obchod nestojí za to, abychom někomu upírali nárok na svobodu

PPL 11a Podpora podnikání PPL 1d Hlavní architekt PPL 3a Územní plán